Перед покупкой жилой недвижимости необходимости удостовериться в соответствии ее требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Основными требованиями к жилым помещениям являются следующие:
- ограждающие и несущие конструкции, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах должны оставаться в работоспособном состоянии, обеспечивающим безопасное пребывание граждан внутри и сохранность инженерного оборудования;
- ограждающие и несущие конструкции не должны иметь повреждений (разрушений), ведущих к образованию трещин, деформаций, ведущих к снижению несущей способности или ухудшающих эксплуатационные свойства жилого дома в целом;
- продаваемое жилое помещение, равно как и находящиеся в общей собственности помещения многоквартирного дома должны быть в таком состоянии, чтобы предупреждать риски получения жильцами травм при нахождении или передвижении внутри или около здания, а также при использовании инженерного оборудования;
- жилые помещения должны быть оборудованы таким образом, чтобы обеспечить возможность перемещения инженерного оборудования внутри, уклон и ширина лестничных пандусов и маршей, ширина проступей, высота ступеней, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, в подвале и на чердаке, размеры дверных проемов должны предоставлять возможность безопасного перемещения;
- жилое помещение должно быть обеспечено системами электроосвещения, горячего и хозяйственно-питьевого водоснабжения, водоотведения, вентиляции и отопления, газоснабжения (для газифицированных районов) – в одно- и двухэтажных здания, поселениях без централизованных инженерных сетей допускается отсутствие внутри жилых помещений канализационных уборных и водопровода;
- внутренние помещения жилых зданий должны быть защищены от проникновения талой, дождевой или грунтовой воды, возможных бытовых утечек из инженерных систем;
- многоквартирные дома выше 5 этажей (за исключением мансардного этажа) должны оборудоваться лифтами;
- объемно-планировочные решения (в том числе после перепланировки) в жилых помещениях, их расположение в многоквартирном доме и минимальная площадь должны обеспечивать возможность размещения мебели, функционального оборудования;
- высота (от пола до потолка) кухни и комнат должна быть не менее 2,5 м (для климатических районов IА, IБ, IГ, IД и IV – не менее 2,7 м), внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей – не менее 2,1 м;
- не допускается размещение жилого помещения в подвале или на цокольном этаже, отметка пола жилого помещения должна быть выше отметки земли;
- в квартирах двух уровне разрешается размещение уборной, ванной или душевой на верхнем уровне над кухней, однако над комнатой – запрещено;
- интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных радиотехнических объектов (30 кГц – 300 кГц) не должна превышать установленных нормами ограничений, на расстоянии 20 см от стен и окон и на высоте 50 – 180 см от пола напряженность электрического поля и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать 0,5 кВ/м и 10 мкТл соответственно;
- мощность эквивалентной дозы облучения внутри жилого помещения не должна превышать 0,5 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе – 200 Бк/кубометр.
Требования к жилому помещению для постоянного проживания включают нормы санитарно-эпидемиологической безопасности. Это касается находящихся в помещениях механизмов и оборудования, инженерных систем (отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, лифтов и т.д.).
Требованиями пригодности жилого помещения также является концентрация вредных веществ по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ. Установленными для жилых помещений требованиями это концентрация определяется как не превышающая значений для атмосферного воздуха. Оценивается концентрация таких веществ как оксид азота, аммиак, бензол, ксилол, ртуть и т.д.
Требование к вентиляции в жилых помещениях
Требованиями к вентиляции в квартирах и жилых помещениях устанавливают, что поступление воздуха из одной квартиры в другую должно быть исключено, запрещается объединение вентиляционных каналов санузлов и кухонь с жилыми комнатами. Согласно нормам СНиП 2.04.05-91 «Отопление, вентиляция и кондиционирование» нормальный расход наружного воздуха должен составлять не менее 3 кубометров в час на каждый квадратный метр жилого помещения. Жилые помещения всегда предполагают установку дополнительных систем вентиляции или проветривание помещений, т.к. проницаемости окон, как правило, недостаточно для нормального воздухообмена.
СанПиН 2.1.2.1002-00. «Требования к жилым зданиям и помещениям» устанавливает требования по влажности воздуха внутри жилых помещений, ГОСТ 30494-96 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях» ограничивает максимальную влажности воздуха на уровне 60%. Если не установлена система принудительной вентиляции (например, в случаях комнат в общежитии), тогда требуемый уровень влажности поддерживается регулярными проветриваниями.
Элементы систем вентиляции должны быть размещены и смонтированы согласно инструкциям заводов – производителей и в соответствии содействующими норами по безопасности. Требования к системам вентиляции в жилых помещениях включают в себя ограничения по допустимому уровню шума и вибрации, которые создаются этими системами. Максимальное звуковое давление от работающих систем вентиляции или кондиционирования не должно превышать отметки в 50 дБ в дневное время и 40 – ночью.
Если в здании проводилась реконструкция, в ходе которой было изменено местоположение санитарно-гигиенических узлов, то перенесенные санузлы должны оборудоваться системами вентиляции, предусмотрена вибро-, шумо- и гидроизоляция, усилены (при необходимости) перекрытия.
Нормы освещенности жилых помещений
Нормы естественной освещенности жилых помещений (или требования по инсоляции) задаются санитарными стандартами. Для одно-, двух- и трехкомнатных квартир требуемая инсоляция должна обеспечиваться не менее чем в одной комнате, а для четырех-, пяти-, шестикомнатных квартир – не менее чем в двух. Однако и комнаты, и кухни жилого помещения должны иметь естественное освещение (коридоры, вестибюли и другие помещения, входящие в общую собственность собственников многоквартирных домов, а также подсобные (нежилые) помещения квартиры могут не иметь естественного освещения).
Санаторные нормы устанавливают отдельные требования к инсоляции для комнат центральной, северной и южной зон. Общее требование для всех комнат: коэффициент естественной освещённости в середине жилого помещения должен быть не менее 0,5%.
Нормативные требования к окнам в жилых помещениях устанавливаются СНиПами и ГОСТами. Требования, устанавливаемые СНиПами, определяют нормы освещённости и определяют сферу применения тех или иных изделий, согласно климатическим условиям местности. ГОСТы же регулируют процесс производства и выдвигают технические параметры. Основные эксплуатационные требования к окнам в жилых помещениях устанавливаются:
- СНиП 23-02-03 – по сопротивлению теплопередачи, воздухопроницаемости, шумоизоляции;
- СНиП 23-05-95 – по соответствию нормам освещенности (светопропускание);
- СНиП 2.01.07-85 – по выдерживанию статической нагрузки;
- СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий» — по сопротивлению теплопередачи;
- ГОСТ 30494-96 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях» — по комфортности микроклимата.
В регионах также могут действовать Территориальные строительные нормы (ТСН), требования которых отличаются от общероссийских.
Требования к пластиковым окнам в жилых помещениях
Никаких дополнительных требований к пластиковым окнам в жилых помещениях по соображениям пожарной безопасности СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» не предъявляет. Общие нормы при монтаже пластиковых окон устанавливаются следующими документами:
- ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей»;
- ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия» (только если при монтаже используются паропроницамые саморасширяющиеся уплотнительные ленты);
- ГОСТ Р 52749-2007 «Швы монтажные оконные с паропроницамыми саморасширяющимися лентами» (соответствие его требованиям носит добровольный характер).
Специальных требований к пластиковым окнам по вентиляции не существует. Однако помещение в целом должно соответствовать следующим нормам: в холодный период года влажность воздуха должна составлять 30 – 45%, при температуре в 20 – 22 градуса, как того требует СНиП 2.04.05-91 «Отопление, вентиляция и кондиционирование» (аналогичные параметры указаны в СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещения»).
Выпадение конденсата не является показателем низкого качества окон из ПВХ или неправильности их монтажа и допускается Госстроем России и Международными нормами (стандарты EN и ISO). Письмо Госстроя России от 21.03.2002 г. № 9-28/200 допускает временное выпадение конденсата на внутреннем стекле стеклопакета.
Согласно ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей» максимальная воздухопроводность на каждый квадратный метр окна не должна превышать 3 кубометра/час. Для двухстворчатого окна площадью 1,8 кв. м приток свежего воздуха составляет порядка 5,5 кубометров в час, что, например, для комнаты площадью в 15 кв. м в 7 раз ниже норм, устанавливаемых СНиП 2.04.05-91.
Требования к температуре в жилых помещениях
Требования к температурному режиму в жилых помещениях устанавливают, что температура в холодное время года в отапливаемых помещениях не должна опускаться ниже 18 градусов по Цельсию. Требования к температуре в жилых помещениях тесно связаны с состоянием наружных ограждающих конструкций (стен), которые должны быть утеплены (иметь теплоизоляцию). Комфортной температурой принимается 20 – 22 градуса, допустимой – 18 – 24.
На кухне, где есть источник тепла – газовая или электрическая плита – максимальная температура может подниматься до 26 градусов, самым холодным помещением (нежилым) в квартире может быть кладовая – здесь допускается снижение температуры до 12 градусов, а в коридоре – до 16. В ванной комнате максимальная температура может достигать отметки в 26 градусов.
Теплоизоляция наружных стен должна исключать проникновение внутрь холодного воздуха, диффузию водяного пара из помещения и обеспечивать относительную влажность в коридорах и жилых комнатах не ниже 60%. Также не допускается образование конденсата на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций (на стенах, но не на стеклах окон), т.е. выставляются особые требования к температуре стен в жилых помещениях.
Все вместе это образует совокупные требования к температуре и микроклимату в жилых помещениях. Требования по отоплению жилых помещений основываются на ГОСТ 30494-96 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях», который устанавливает, что для помещений I категории (в которых люди в положении сидя или лежа находятся в состоянии покоя или отдыха), оптимальной температурой является значение 20 – 22 градуса (большая температура, как считается, является некомфортной для 80% людей и ведет к развитию гипертонии).
Требование к отоплению в жилых помещениях
Согласно требованиям безопасности, температура теплоносителя в батареях системы отопления должна быть на 20 градусов ниже, чем температура самовоспламенения материалов. Для жилых многоквартирных домов нормой является показатель в тепломагистрали в 65 – 115°С, в зависимости от сезона. Радиатор батареи не должен нагреваться выше 75°С, в противном случае он ограждается.
Основное требование к температуре в жилых помещениях в отопительный период, чтобы она была не ниже 18°С (за исключением коридора, где допускается ее снижение до 16°С и кладовой – до 12°С) и не выше 24°С (кроме кухни и ванной – не выше 26°С). Аналогичны требования к жилым помещениям при газовом отоплении от колонки.
Требования к уровню шума в жилых помещениях
Нормативами устанавливаются требования по допустимому уровню звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума. Требования к шуму в жилых помещениях многоквартирных домов устанавливают максимальное значение звукового давления в 55 дБ в светлое время суток (с 7 до 23 часов поместному времени) и 45 дБ – в ночное время (с 23 до 7 часов следующего дня). Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума от 50 дБ.
Более подробно акустические требования к жилым помещениям определяются следующими параметрами:
- для постоянного шума – уровнем звука;
- для непостоянного шума – эквивалентный уровень звука (путем приравнивания непостоянного шума за некоторый промежуток времени к определенному уровню звука постоянного широкополосного уровня);
- для непостоянного шума – максимальный уровень звука;
- уровни звукового давления в октавных полосах со среднегеометрическими частотами 31,5, 63, 125, 250, 500, 1000, 2000, 4000, 8000 Гц.
Допустимый уровень шума в жилых помещениях, согласно требованиям нормативных стандартов, это уровень, не вызывающий у человека значительного беспокойства и значительных изменений показателей функционального состояния. К такому уровню шума не приходится адаптироваться, а следовательно он не является стрессовым фактором.